狮子金融

由于债务逾期，曾经的环京霸主中原幸福已经走到生死边缘。

2月26日，中原幸福公布通告，称停止现在，中原幸福累计未能准期归还债务本息合计110.54亿元，现在公司正在与逾期涉及的金融机构努力协调展期相关事宜。

“今天我干到这，愿赌服输。”2月2日早上九点半，在中原幸福廊坊事业部，中原幸福董事长王文学对着一千名焦点员工揭晓了一番讲话。“公司确确实实发生了流动性的问题，这个问题我们不能再回避了。”

在2月1日公布的通告中，中原幸福示意，自2020年第四季度至通告日，公司到期需归还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性泛起阶段性重要，导致泛起部门债务未能准期归还的情形。而停止2021年1月31日，中原幸福可动用资金仅为8亿元，与债务相比，显然是杯水车薪。

债务危急已经拖垮了曾经的“环京霸主”。在二级市场，中原幸福的股价跌到冰点。停止2月26日收盘，中原幸福报收8.48元/股，与最高点的33.88元/股相比，已经不可同日而语，12万股东困于其中。

被中原幸福繁重的债务所困的，不仅仅是A股市场的12万股东，另有无法统计的、受到波及的一大批债权人。燃财经考察发现，1月8日起，中原幸福不再给供应商兑付到期商票，许多小企业主焦头烂额，春节时代，农民工人为、进货乞贷、银行贷款都无法还上。

1月下旬，商票持有人陆陆续续地去了中原幸福河北、北京公司讨要说法，“房地产团体的一位总裁告诉我们，这批商票最快也要到5月份才气兑付。”某机械租赁公司老板余嘉对燃财经示意，他有80万元商票被拒付，“之前是听说中原幸福信誉挺好，到期当天就会兑付，年底要结账，我有设备要还贷款，原本做好预算的，我着急啊。”

同样在2月1日，中原幸福召开金融机构债权人委员会第一次集会。会上，王文学对此次危急举行总结：错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；新拓展区域的效果不及预期；扩张激进，治理不精致；疫情影响。

投资人、看懂研究院高级研究员程宇对燃财经示意，“中原幸福手上都是三四线甚至五线都会的项目，碰上固定资产投资的下行周期，企业不进去，产业园只是荒草，更不会有人去买房，现在又遇上房地产调控的‘五道红线’，才会泛起流动性危急。”

面临繁重的债务，中原幸福也曾试图自救，并在2018年引入平安系，试图解脱资金流动性问题。

除此之外，中原幸福也开启了卖卖卖模式。就在2月23日，据界面新闻报道，近期有新闻称，中原幸福将嘉兴南湖的一宗地块出售给融创。据悉，地块是中原幸福在2020年11月以10.6亿元竞得，楼面价1万元/平方米，溢价率47%。“未来为了缓解债务压力，中原幸福依旧可能将旗下地块摆上货架。”

但自救能否乐成，仍是未知，至少在短期内，中原幸福生死未卜，幸福不再。

环京霸主坠落

“最早我们去了中原幸福河北廊坊科技谷的办公地址，十几小我私家去，门都不让我们进。”某建筑质料公司老板刘明告诉燃财经，他们四五家供应商一起，被逾期的商票总额跨越900万元，“只有一位搞工程的人出来跟我说，会给解决，但没有什么实质性的器械，就说让我们等。”

第二天，有北京事情证的刘明，和另一个供应商同伙，一起去到中原幸福北京朝阳区总部维权，“我们两小我私家从河北来北京，在国航大厦28层住了两晚，还拉了横幅，但没有获得任何实质性的反馈。”刘明过年也没能给下一级的供应商付款以及给工人发人为，“这个年过得很昏暗。”

1月19日，余嘉也去了国航大厦28层现场，“我跟另一个供应商同伙一起去，他有2000万元商票逾期，也很着急。”第一天去的时刻，已经有四五家供应商在现场，一位自称是孟司理的事情人员接待了他们，但同样没有给反馈，“基本上就是零回复，有人还在现场拉横幅，但没有什么用。”

在中原幸福北京总部呆了近一周，1月25日，余嘉一行又去了河北廊坊科技谷，中原幸福房地产版块的一位总裁和他们举行相同，“他说现在没有什么希望，商票这块兑付排期，最快也是5月份。”

第二天，11家供应商继续去现场维权，同样拉了横幅。“我们也是没办法才去维权，恰好碰上年底，该付的款都付不上，我只能再找别人乞贷来周转。”他示意，现场有债权人提出让中原幸福先兑付一部门钱，但仍然没有获得任何回应。

远在南京的某建材公司老板袁希也是受害者之一，由于商票可以在市面上流转，他不是中原幸福的直接供应商，是转让了好几手的商票持有者，“我们打12345，他们说只卖力小我私家的权益，企业的管不了，给了我们一个协调工程款的电话，但一直打不通，商票上面的电话也从来打不通。”

袁希被拒付的金额为30万元，他找到商票第一手持有人，对方告诉他，中原幸福年前资金重要，年后才会放置付款，“两三万也就算了，几十万没了相对于一年白干了，现在钱不到账心里不扎实，然后资金周转被影响，进货都没钱了，人为也发不了。”忧郁商票酿成废纸，袁希已经花了两三万元走司法程序。

燃财经考察发现，由于商票的流通性，此次中原幸福商票逾期波及的供应商难以计数，受访者多示意，涉及账款总额或达数亿元，涉及供应商或数百家。

时间倒回到2002年，王文学应该不会预料到中原幸福有一天会被人拉条幅催债。从2002年在河北固安开发建设第一座产业新城最先，中原幸福即以“产业新城运营商”自居，开创了产业地产的先河。接下来十几年，环京的多个县市都是中原幸福重仓的区域，王文学成为河北和环京的“田主”。

2015年7月，中原幸福固安产业园区成为唯一一个产业新城项目入选国家发改委首批PPP项目库。2016年10月，中原幸福固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选国家第三批政府和社会资本互助（PPP）树模项目。2016年，中原幸福实现销售额1203亿元，同比上一年大涨六成，跨入千亿房企阵营，位列全国房企销售额排行榜第八名。

资深房地产分析师陈雷以为，“许多房企的生长都是在享受时代盈利和政策盈利，然则这种资源的消耗是有限度的。”

转折发生在2017年，环京楼市最先多重调控，非内陆户籍者三年限购，房价腰斩，购房者大批离去，中原幸福环京项目严重受挫。

从2017年最先，中原幸福的销售业绩进入疲态，涨幅逐年下降，2019年销售额甚至下降12%至1432亿元，还低于2017年的1522亿元销售额。据克而瑞统计，中原幸福2020年整年操盘金额949亿元，已下跌到全国房企第37名，较2019的TOP20排名，泛起大滑坡。

此外，2017-2020年Q3公司谋划活动发生的现金流量净额划分为-162.28亿元、-74.28亿元、-318.19亿元和-250.73亿元。方正证券评价道，“谋划性现金流连续出现净流出对中原幸福的融资能力提出更高要求。”

谋划和资金的连续承压下，中原幸福“美好生活系统”的孔雀城也最先“不幸福”。据燃财经不完全统计，2019年以来，廊坊（大厂、固安、涿州、香河、永清、霸州）、郑州、武汉、南京、合肥、沈阳、江门等多个项目都发作业主维权事宜。

河北廊坊霸州中原孔雀城榕园的业主星星告诉燃财经，项目有近200多个业主在维权，他们于2018年6月份以近1万元/平方米的价钱买房，而短短半年之后，项目价钱跌至7000元/平方米。

“谁家钱的都不是大风刮来的，100平米的屋子就亏了二三十万元，首付都赔完了。”现在，项目尚未交楼，星星等业主在考察工地施工进度后还以为，屋子或将逾期交付。

2021年伊始，中金、穆迪、惠誉、中诚信国际等多家机构先后下调中原幸福评级。随即，中原幸福债券、股票大幅下跌，境内外多支债券连遭利空，价钱跌至历史最低价。

国盛证券1月14日研报显示，中原幸福资产欠债率82.09%，对应净欠债率214%，剔除预收款的资产欠债率78%，现金短债比仍然小于1，“三条红线”所有踩中。

1月15日，中原幸福担保的两笔信托非标项目“中融-融昱100号聚集资金信托设计”和“中融-骥达11号聚集资金信托设计”违约，未定期偿付金额总计11.2亿元。

王文学下错棋

“最近我也在日夜反思，公司为什么会走到今天这一步。公司当下的逆境有外部打击的严重影响，但焦点照样内部缘故原由造成的。“

在王文学看来，中原幸福“实实在在生长产业集群、兢兢业业盖好新城”的战略偏向没有问题，而是“错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中。”

产业新城的理想或许没有错，但现实环境往往是庞大的。

从商业模式来看，中原幸福的营业板块主要为产业新城和配套住宅开发两大方面。中原幸福称其产业新城营业模式为“开发性PPP模式”。简朴来讲就是，中原幸福出钱拿地、开发产业园，土地整理、基础设施建设及招商乐成后，政府从互助区域新增财政收入，中原幸福才气和政府收取土地整理用度、基础设施建设用度、产业生长服务用度等。

YY评级指出，在这种PPP模式下，地方政府不能用现有财政收入来支付服务用度，而需用互助区域未来新增财政收入作为社会资本的回报泉源，财政有增量，社会资本才气有回报，没有政府担保和兜底机制。

因此，作为开发商，不仅需要大量垫资，收入也对招商引资的依赖很强，此外接纳进度还取决于园区内土地出让、税收收入情形， 每一个环节都具有高度不确定性。这点从公司应收账款规模连续提高也可以看出来。

燃财经查阅财报发现，从2016年到2020年前三季度，中原幸福的应收账款划分为95亿元、189.1亿元、344.4亿元、468.7亿元和547.7亿元，缘故原由就是“应收政府园区结算款增添”。五年之间，政府的欠款大幅增添了452.7亿元。

同策研究院研究总监肖云祥对此评价，“中原幸福当前面临的处境，很大程度上就是由于企业要对竞争优势的保持，需要不停扩大的资产规模和资金投入，而另一方面则是产业新城开发周期太长，投入资金无法快速的回笼所造成。”

中原幸福的模式包罗园区配套住宅孔雀城销售的“自我造血”，但项目结构晦气，房地产销售也无法拯救这盘棋局。

2018年以前，中原幸福的土地储备有八成位于环京，而后续拓展至长三角、粤港澳区域也成效不佳，停止2020年前三季度，环北京的土储仍占比66%，其他土储也多在三四线都会。环京楼市调控再遇疫情打击，环京市场断崖式下降，中原幸福房地产销售也无力回天。

程宇以为，中原幸福的产业园营业和房地产销售是一荣俱荣、一损俱损的关系，产业园做欠好，住宅也卖不出去。“中原幸福低价圈下偏远区域的地来开发产业园，尔后吸引企业产业园举行固定资产投资，人来了才气动员周边房地产价值的上升，住宅地产、商业地产才气顺遂销售。”

“然则，中原幸福遇上固定资产投资的下行周期，没有企业进来，产业园依然是荒草，房地产无法升值，也没有人来买。而且，现在整个房地产的资产流动性下降了，谁愿意接他这种三四线都会的盘？”

此外，程宇还提到，中原幸福的杠杆率太高。2017年之前，中原幸福是市场上“名堂融资的教科书”，据统计，中原幸福所使用的融资方式多达20余种，“现实的杠杆率比财务报表看起来要高得多，是股是债看不出来，借贷主体很模糊。”

燃财经梳理中原幸福历年财报发现，已往几年里，中原幸福行使产业新城PPP项目举行融资，投行界形容其“将园区里的一草一木都证券化了”。

国盛证券指出，中原幸福有息欠债率连续跨越70%，债务不停增添且规模较大，偿债肩负较重，其流动欠债率也不容小觑，占总欠债的70%左右。停止2020年三季度末，中原幸福流动欠债有2970.22亿元，主要为一年内到期的非流动欠债，其短期债务规模有940.26亿元。

王文学在演讲中还重点反省了一点，“谋划治理不精益，如TOD轨交、医疗等业态没有取得显著成效。消耗和占用了公司大量资金，审核机制不够健全。曾经，太过强调规模指标，忽视效益指标。”

此前，早在2014年，王文学就最先打造新兴产业疆土，知合控股有限公司就是其对外扩张的途径。

YY评级指出，知合控股前几年做了大量收并购，买了新能源汽车、oled（新一代显示屏）、石墨烯等等资产，2015-2016年内连斩黑牛食物、玉龙股份、ST宏盛三个壳，整合的目的之一也是将产业指导至中原幸福产业园，减轻招商引资压力。

然则这两年来，知合控股从买买买走向了卖卖卖，处置掉了两个壳公司，现在主要资产是黑牛食物壳承接的oled显示屏，也就是现在的维信诺，现在尚处于生长初期，依赖大额政府津贴才维持住不亏损。

就在债务危急发作的同时，1月28日，中原幸福还拟计划以刊行A股股份方式购置天津玉汉尧33.34%股权。据悉，玉汉尧的主营营业主要为石墨烯电池正、负极质料研发、制造、销售，产物主要应用于锂离子电池的生产，属于新能源汽车的产业链之一。无奈债务繁重，王文学这次行业扩张设计于2月18日宣告落空。

平安救不了幸福

“前几年真是一匹白马，无数大V夸的好企业好赛道。谁能想到短短几年时间沦落到平安也拯救不了。”在雪球APP上，有用户云云吐槽。

早在2018年，中原幸福便最先引入平安系试图“自救”。

2018年，陷入债务危急和裁员风浪的中原幸福，为缓解资金危急，于2018年7月引入平安系。2018年7月、2019年2月，平安资管两次受让中原幸福股份，转让价款合计约180亿元。现在，平安人寿及其一致行动人平安资管合计持有中原幸福股份25.12%的股权。

彼时，平安系与中原幸福签订了对赌协议。中原幸福股份上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润相对于2017年的增长率划分不低于30%、65%、105%，即划分不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，若现实净利润小于答应净利润的95%，则中原控股需要以现金形式对平安作出抵偿。

中原幸福2018年、2019年净利润划分为118.03亿元、146.85亿元，刚恰好达标。但2020年前三季度，公司仅实现净利润72.8亿元，同比下滑了25.3%，显然2020年无法完成180亿元的净利目的。YY评级测算，业绩若未达标，中原幸福涉及现金抵偿预计为10-20亿元。

值得一提的是，2020年6月以来，平安系已向中原幸福提供合计120亿元的永续债，初始利率为 8.0-8.5%不等，2020年12月，中原幸福又与平安完成一笔3.4亿美元私募债刊行，限期364天，票息高达10.875%。

凭据上海证券报新闻，2月4日中午，平安团体总司理兼联席CEO、平安银行董事长谢永林在团体业绩公布会上回应中原幸福一事时示意，现在平安对中原幸福股权投资180亿元，表内债权投资360亿元，风险敞口合计540亿元。

“然则风险敞口不代表现实损失，我们一向以来偏好稳健郑重的态度，我们会凭据历程做好提取拨备的准备。”只管谢永林示意，当前，中原幸福已建立债委会，平安对相关情形和希望异常清晰。但在外界看来，540亿元的“投资”，平安无疑是踩雷了。

对于平安会否继续充当中原幸福的白衣骑士，程宇对燃财经示意，“对于中原幸福这个盘来讲，不接是正常的，从商业角度来讲，接是不正常的。”他指出，若是平安继续伸出援手，那就是基于商业以外的缘故原由。

爆雷后，中原幸福也示意将切实推行责任，坚决不逃废债。2月18日，王文学在新年讲话中示意，“在债委会的事情框架内，我们现在的整体风险化解事情正处于一个努力的窗口期，下一步，就看我们自己怎么干。”

凭据界面新闻报道，近期，中原幸福多个纾困方案也浮出水面。其中有新闻称，重组方案为河北新空港与王文学举行股权交流。股权交流后，河北新空港持有中原幸福35.45%的股份，成为第一大股东；王文学持有河北新空港35.45%的股份，不再持有中原幸福股份。按中原幸福每股净资产的价钱，河北新空港、中国平安、华润团体各购置10亿股，债权人通过债转股获得10亿股。

至此，中原幸福总股本约80亿股，其中河北新空港持有约25亿股，占30%股权；中国平安持有约20亿股，占25%股权；华润团体和债权人各持有约10亿股，占12.5%股权。中原幸福获得现金约360亿元，有息欠债下降约120亿元。

肖云祥对中原幸福的未来持乐观的看法，在他看来，“中原幸福并不是缺失造血能力的企业，公司在各地的项目依然在正常运转，而且其手上有大量土地储备和项目都是有较大的增值空间，若是能短期兑现，解决当前逆境并不是问题；其次，公司与政府间另有大量应收账款，只要运作适合加快回款皆有可能。”

“人人需要‘勒紧腰带过苦日子’，我们不得不刮骨疗毒、向死而生，重走一遍艰苦创业路。”王文学的决心很大，但几千亿债务，清偿谈何容易，中原幸福能否走出阴霾，得看王文学和各方的通力互助。

参考资料：

《中原幸福的资本局：平安即幸福》YY评级

《王文学的自我批评》壹地产