狮子金融

01 营收止跌，四序度扭亏为盈

3月16日晚间，海内*的房地发生意与服务平台贝壳宣布了2022年四序度财报及整年业绩。数据显示，去年第四序度，贝壳找房实现营收167亿元，同比下降5.8%；实现净利润3.77亿元，上一年同期净亏损为9.33亿元。

受新冠疫情袭击以及房地产市场低迷影响，贝壳营收自2021年二季度以来已经延续7个季度泛起同比下降。尤其是2022年前两个季度，贝壳营收同比跌幅划分高达39.37%和43.01%。往后，贝壳营收端跌幅大幅收窄，三、四序度跌幅均为个位数。

在降本增效的连续推进之下，贝壳利润端已经有转暖迹象。2022年第三季度，贝壳实现净利润7.23亿元，竣事了四序度延续4个季度的亏损，第四序度继续保持盈利。

2022年整年，贝壳实现营收607亿元，同比下降24.9%；净亏损为13.97亿元，亏损较上一年同比扩大8.72亿元。由于去年上半年拉下的亏空太大，贝壳仍未能阻止延续两年谋划陷入亏损的尴尬。

贝壳主营营业共分为存量房营业、新居营业、家装家居营业、新兴营业及其他四部门。2022年整年，贝壳来自存量房的净收入同比下滑24.5%至241亿元，新居营业净收入为287亿元，同比下降38.3%，家装家居营业可比口径条约额69亿元，同比提升31%，新兴营业及其他营业净收入为28亿元，同比增进33.4%。

在地产隆冬之下，贝壳存量房营业及新居营业两大板块营收均泛起较大幅度下滑，家装家居营业的高速增进主要是收购圣都家装所致，这也是公司未来生长的一大看点。

凭证国家统计局最新数据，2023年1-2月，海内商品房住宅销售额同比增进3.5%，这是自去年以来住宅销售额首次累计同比增进。

在业绩展望方面，贝壳预计2023年*季度净收入总额将介乎于180亿元至185亿元，较上一年同期增幅为43.4%至47.4%。

在财报宣布后的电话集会上，贝壳团结首创人兼首席执行官彭永东示意，已往的两年行业面临了亘古未有的挑战，“这一轮市场颠簸是我们作为平台履历的*次大考，我们交出了盈利能力比以往更稳固、向外延展能力更普遍的答卷”。

彭永东在电话集会上同时示意，住手2月尾，贝壳平台存量房生意同比大幅回升，生意量到达靠近2021年同期水平及存量房生意最活跃年度的生意水平。新居承销数据也泛起显著的同比回升，恢复至靠近2020年疫情后的生意水平。

整体来看，自去年下半年以来，随着地产行业政策的回暖，贝壳谋划业绩显著好转。财报宣布之后，贝壳港股股价高开高走。住手最近一个生意日收盘，贝壳港股股价为49.75港元，最新市值涨至1851亿港元。

但从美股市场来看，贝壳的投资者仍深陷亏损之中。2020年11月，贝壳股价最高曾涨至79.4美元。履历了延续四个季度的亏损之后，贝壳股价*跌至7.31美元，*跌幅跨越90%。

本轮触底反弹以来，贝壳最新股价为17.995美元，涨幅跨越100%，但距离历史高点缩水幅度仍靠近80%。在主业承压、用度刚性支出等压力之下，贝壳未来生长远景仍有较大的不确定性。

02 用度刚性，应收坏账风险缓解

2022年上半年，由于各地“断供”征象频发，贝壳对其认定的高风险开发商所涉及的应收账款举行足额坏账计提。住手2022年6月30日，累计坏账准备余额高达22.1亿元，直接导致公司上半年泛起了24.85亿元的巨额亏损。

为了规避回款风险，贝壳自动缩短了对部门民营房企的营业互助，将重点转向国企开发商。2022年第四序度，贝壳新居成交金额中的国企占比已达45%，相比*季度提升了15个百分点。住手2022年终，贝壳应收账款降至41.63亿元，较年头下滑显著。

不外，贝壳优化新居互助工具的战略虽然削减了公司的坏账风险，但不能阻止地对销售规模发生了袭击。财报显示，2022年贝壳总成交额约2.61万亿元，同比下降32.3%，其中存量房总成交额为1.58万亿元，同比下降23.4%；新居总生意额9405亿元，同比下降41.5%。

凭证国家统计局新闻，2022年天下商品房销售额约13.33万亿元，同比下降26.7%。不难看出，贝壳2022年度平台生意额降幅跨越了行业平均值，尤其是新居生意额的下滑幅度更是跨越了40%。

另一方面，面临谋划性亏损压力，贝壳自2021年下半年以来就最先压缩开支，并连续举行职员优化与调整。尤其是去年赴港上市前夕，有媒体曝出贝壳新一轮的裁员比例最高到达50%。

凭证年报数据，住手2022年12月31日，贝壳经纪人数目为394020名，较上年削减13.3%；活跃经纪人数目为349681名，较上年削减14%。门店数目为40516家，较上年削减20.6%；活跃门店数目为37446家，较上年削减17.4%。

在裁员、闭店等一系列降本措施之下，贝壳三季度、四序度时代用度率环比二季度有显著下降，但从同比角度看转变并不显著，由于营收端的缩水幅度更大。其中，第四序度，公司市场、销售和治理用度为31.25亿元，较去年同期（30.12亿元）增进1.13亿元，用度率同比提升1.7个百分点。

2022年整年，贝壳市场、销售和治理用度合计为119.2亿元，同比降幅约为10%，研发用度支出为25.46亿元，同比下降20%，二者降幅显著低于营收端降幅（24.9%），导致贝壳一样平常用度率由20.83%攀升至22.86%，较一年条件升了2个百分点。

不难看出，由于分母（营收）的降幅更大，贝壳时代用度率仍在攀升，这也说明在用度刚性的靠山下，贝壳继续依赖降本增效这一战略来提振利润的难度将越来越大。

03 进军家装，理想丰满但现实骨感

固然，一旦收入端增速大幅回升，贝壳时代用度率将会有显著下降，公司盈利能力则有望进一步修复。尤其是进入到2023年以来，楼市的小阳春让外界对地产行业的苏醒有了更多期待。

但需要看到的是，只管今年前两个月商品房住宅销售额同比回正，很洪水平是在于低基数的缘故原由。对此，长城证券在最新研报中指出，低基数因素导致今年3月份地产销售增速可能进一步回暖，但整年来看，地产可能仍在调整期，整年累计同比增速或在-10%左右。

事实上，就连贝壳研究院市场剖析师刘丽杰也以为，当前房地产市场的苏醒一定水平上得益于前期积压的购房需求获得了抵偿性释放，并不意味着房地产市场进入了快速升温阶段。现实上，天下新居待售面积仍在增添，市场去化压力仍较大，同时房企融资和拿地信心尚未完全恢复。

凭证业绩指引，贝壳今年一季度的营收增速预计在43.4%至47.4%之间。然而，贝壳一季度营收高速增进对应的同样是去年的低基数。从*金额来看，贝壳一季度所展望的营收（180亿元至185亿元）尚未恢复到2021年同期水平（207亿元）。

贝壳的营业收入主要来自B端（开发商）渠道用度以及C端（购房者）的生意佣金，此外另有中介经纪公司的平台服务费。2018年以来，贝壳依附线上、线下双渠道网络结构以及经纪人互助网络（ACN网络）机制迅速崛起，一跃成为海内在线房地发生意平台龙头。数据显示，2018至2021年，贝壳（链家 第三方）二手房&租赁市占率从12.6%提升至27.8%，新居市占率从10.4%提升至30.9%。

从收入组成上看，二手房营业与新居营业在贝壳总营收中的占比靠近90%，属于公司的基本盘营业，二者也是推出贝壳营收由300亿元飙升至800亿元的要害。

依附先发优势和规模效应，贝壳无论是在佣金比例照样在房地产开发商的互助中都具有较强的议价能力，这也遭来外界对其垄断竞争的质疑，而佣金用度支出以及渠道分成最终仍是由购房者肩负。

已往的2022年，贝壳二手房营业以及新居营业均遭遇重挫。尤其是被视为贝壳主要增进点的新居营业，营收占比已经由57.55%降至47.22%，现在仍面临地产销售的不确定性以及与房企的应收账款压力。

今年年头，市场盛传中海地产有跨越1亿元的佣金没有与链家结清。与此同时，链家则在App中下架了北京中海险些所有的项目，要求经纪人不再为中海的楼盘带客。

凭证后续报道，涉事双方均对此事举行了否认，“网传住手互助是个误会”。在这一“误会”背后，不难让人遐想到开发商与中介商之间愈发玄妙的关系。

针对过于依赖地产行业这一风险，彭永东在掌舵贝壳之后迅速提出了“一体两翼战略”。“一体”即房产经纪事业群，即二手房和新居的生意服务；“两翼”划分为整装人人居事业群与惠居事业群，代表着贝壳的新兴营业。其中，家装家居营业备受外界关注。

2022年4月，贝壳斥资24.89亿元完成了对圣都家装剩余49%股权的收购，圣都家装成为公司的全资子公司。并表之后，2022年贝壳家装家居营业实现营收50.47亿元，较2021年同期（1.97亿元）增进了20余倍。

然而，现在说家装营业成为贝壳的第二曲线仍然为时过早。一方面，从营收组成上看，2022年家装家居营业营收占比仅为8.32%。另一方面，贝壳想要在“小而散”的家装行业做出成就，并不容易。

此外，贝壳选择家装营业，主要是看中了从房发生意抵家装的延伸作用，但家装营业仍然对地产行业存在较大的依赖度。因此，贝壳进军家装短期或允许以促进营收的增进，却难以起到对冲主业风险的作用。

彭永东本人似乎对贝壳的未来颇为乐观，其在电话集会中示意，已往的两年行业面临了亘古未有的挑战，而每一个冬天都市已往，春天也会如约到来。

然而，在地产弱苏醒的靠山下，贝壳遭遇重创的主业或有修复，但很难再回到此前的高增进态势。想要在竞争猛烈的家装市场打开新的发展空间也绝非一日之功。扭亏为盈的贝壳虽然走出了至暗时刻，但春天似乎还远未到来。