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“为什么大部分出资者买港股的地产股呢？理由很俭朴，因为比A股着实是廉价太多，折价水平明显高于商场均匀的AH溢价。”

即日，半夏出资基金司理李蓓对地产股的连续唱多引起了商场的遍及重视。4月7日，在李蓓的仔细“带货”之下，A股地产板块迎来了久别的大涨，Wind房地产指数日内涨幅抵达3.31%，在所有主题职业中排名第一。

“每一次商场真实的大拐点之前，不管商场照样工业，都并无太多的前瞻性。”李蓓分析认为，地产全职业住所出售在11亿平米见底，后续将温柔上升。因为职业界大部分企业财物欠债表受伤口，未来1-2年全职业拿地和开工会仍然下行。跟着商场需求的企稳上升，供需错配之下房价会企稳上升。耐久来看，头部房企商场份额将上升，毛利也有望改进。

有意思的是，今年以来，李蓓掌管的半夏微观对冲基金净值显现却不抱负，其间一个首要的原因原由便是持有较多地产股。凭据公然材料，李蓓旗下半夏出资现在持有10%多的地产股全体持仓份额作为底仓，而地产股在3月全体泛起了较大的跌幅。

2023年以来，北上资金连续涌入A股，但地产板块却是少量净流出的板块之一。Wind数据显现，中止4月7日，北上资金年内净卖出房地产职业18.76亿元，在24个职业中净买入金额排名最终。明显，二级商场对地产股仍有较大的不合。

但李蓓坚持认为，现在的地产就好像2016年年初的煤炭股，会是10年一遇级其他机遇，“尽管咱们持有的地产股今年以来显现反常掉队，但咱们信任，这并不是危险而是机遇，后续大涨仅仅时间问题。”

李蓓一起着重，现在还没有暴雷的地产企业，经历了职业涅槃，企业浴火重生，一定会飞得更高。这其间，李蓓特别看好港股地产股。比如，同样是优质央企，港股的中外洋洋成长（中海地产）PB区分只要0.5倍，A股的保利成长和招商蛇口PB区分是1倍和1.4倍。

作为重仓地产板块的私募基金司理，李蓓连续公然唱多地产股尽管有着“屁股抉择脑壳”之嫌，但却也引起了部分出资者的一致。特别是“第三支箭”宣告之后，地产板块高开低走，套牢者应该远不止李蓓一人。

那么，现在的地产股是不是2016年的煤炭股？而深度破净的港股地产股，现实是不是十年一遇的机遇？或许，能够从内房股龙头、素有地产职业“赢利*”的中海地产最新年报中一探现实。

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3月31日午间，中外洋洋成长有限公司（以下简称：中海地产）宣告2022年度成绩叙述。布告显现，2022年整年，中海地产完成经营收入1803.2亿元，同比下降25.56%；完成归母净赢利245.56亿元，同比大幅下滑42.1%，这也是中海地产继2021年之后净赢利再次泛起缩水。

在全球经济增速放缓、疫情多点发出的靠山下，2022年国内房地产职业连续下行。克而瑞统计数据显现，2022年，*房企出售总额同比下降42.3%，权益出售额同比下降42.2%，为1998年商品房准则改造以来降幅*的一年。

职业寒冬之下，中海地产泛起了罕有的营收及净赢利双降的景象，特别是毛利率的大幅走低让公司赢利端承压更为明显。年报显现，2022年，中海地产出售毛利率仅为21.29%，同比下降2.25%，现已低于华润置地、保利成长等头部房企同期毛利率。

面对营收、赢利双双下滑的事态，中海地产董事局主席颜开国在成绩沟通会上暗示，房地产仍然是一个好职业，对房地产商场的企稳回暖有决心。在房地产商场分解、职业分解、企业分解的三大分解趋势下，中海地产2023年力求出售合约额增进20%，商业收入增进30%，赢利稳中有升。

分经营来看，中海地产物业成长（地产出售）承认收入1745.11亿元，去年同期为2363.56亿元，同比下滑26%；出资物业租金收入为47.4亿元，同比上升1.6%。此外，中海地产其他经营（旅馆和其他商业物业）收入为10.7亿元，去年同期为12.18亿元，同比下滑12%。

全体来看，中海地产的多元化成长战略期望并不顺利，地产开发经营占比仍高达97%，物业管理、商业地产等多元经营占比远低于万科、保利等同行。

公约出售方面，2022年中海地产（含联营合营公司）共完成出售合约额2947.6亿元，对应出售面积为1387万平方米，区分同比下降20%和27%。其间，北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津等都会出售额均跨过100亿元；主打二、三线都会的子公司中海宏洋完成合约出售额403.2亿元，同比下滑43.3%。

凭据克而瑞数据，2022年全口径TOP10房企的合约出售金额同比下滑33%。因为接收了聚集一二线都会的策划策略，中海地产出售景象要优于均匀水平。而跟着恒大、融创两大民营房企相继倒下，中海地产全口径出售金额跃居第五位，前四位区分为碧桂园、保利成长、万科地产、华润置地。

2022年成为房地产“国进民退”的一年。但比较另一大央企巨子华润置地，中海地产显现明显差劲。数据显现，2022年整年，华润置地共完成出售金额3013.1亿元，同比减少4.6%。因为出售增速大幅好于职业，华润置地2022年出售金额排名职业第四，较2021年提高4名，并完成了对中海地产的反超。

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此外，华润置地在净赢利方面也完成了对中海地产的反超。年报数据显现，2022年整年，华润置地完成营收收入2070.61亿元，完成净赢利280.92亿元，超出中海地产同期净赢利35亿元。

耐久以来，中海地产以高毛利率而闻名业界，尽管出售规划未能进入职业*队伍，却是连续多年的“我国*钱房企”。但是，盈余才能的大幅下滑好像让中海地产出售规划排名的提高变骄傲义不大。

3月31日下昼，受年报净赢利大幅下滑新闻冲击，中海地产港股价钱直线跳水，盘中*跌幅跨过4%。这关于5年前挑选逆势扩张的颜开国来说，未尝不是一件憾事。

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中海地产确立于1979年，总部坐落香港，于1992年在香港联交所上市。作为我国建筑总公司旗下子公司，中海地产前期是以工程总包为主，一起接受华润等国资靠山企业部分工程代建。

1997年亚洲金融危殆之后，中海地产不断加码内地都会的地产出资，逐步进入到房企*队伍。特别在2007年之前，万科和中海一直是我国房地产职业的前两名。

比较其他地产开发商，工程身世的中海地产管控才能反常杰出。另一方面，央企身份让中海拥有着职业*的低融资本钱优势，假贷本钱处于职业*区间。因而，中海地产在业界素有“赢利*”的美誉，不管毛利率、净赢利率照样融资本钱等目标均处于职业前哨。

数据显现，2020年之前，中海地产毛利率根本维持在30%以上水平，净财物收益率也坚持在15%以上。2012-2021年十年间，中海地产年均净赢利复合增进率跨过40%，股东应占溢利屡次位列全职业*。

不过，在职业盈余才能遍及承压的靠山下，中海地产毛利率水平出现出明显的逐年下行趋势，盈余才能不断下滑。2021年，中海地产毛利率为23.54%，同比下降6.5个百分点。2022年，这一数据进一步下降至21.29%，比较2018年同期（38.2%）接近腰斩。

覆巢之下，焉有完卵。在房地产职业连续下行、商场决心缺乏的靠山下，中海地产天然难以独善其身。不过，抛开商场大环境欠安这一要素外，中海地产毛利率的大幅走低与此前几年的急进拿地不无关系。

2015年以来，跟着恒大、碧桂园等高周转房企的兴起，中海地产逐步从房企*阵营中掉队。2014-2016年，中海地产连续三年未能进入职业前五。不过，依靠高毛利率及低融资本钱等优势，规划掉队的中海地产仍旧是房企的赢利*。

但跟着规划房企实力的不断增强，以高净赢利为重心的中海在成长上逐步被规划约束。2017年，万科和恒大地产净赢利区分为372.1亿元、370.5亿元，一起跨过了中海地产（351.0亿元），中海坚持多年“赢利*”的头衔初次被夺走。

2017年，出走龙湖两年的颜开国重回中海，出任中海地产履行董事兼履行总裁，中海地产敞开“颜开国年代”。面对外界对中海地产过于保守的质疑，颜开国就任后不久，中海便提出了“十三五方案”意图，也即中海地产要在2020年完成4000亿港元的出售意图，坚持30%的毛利率。

在此靠山下，中海地产明显加快了拿地节奏。凭据克而瑞数据，2017-2020年，中海地产新增地储总价由1339亿元增进至1820亿元。即便在大都房企挑选躺平的2021年，中海地产新增土地贮备金额仍旧高达1774亿元，拿地金额挤进拿地榜单TOP4。

经过在土地扩储上的尽力补仓，中海地产出售规划完成了稳步提高。2016-2021年，中海地产公约出售额由1925亿元上升至3695亿元，职业排名安定在职业前六。

2022年，中海地产全口径出售额从头回到职业前五位，权益出售额排名升至职业第三。

但是，在中海地产出售规划重回职业前五的一起，却意外丢掉了“赢利*”的桂冠。而比较热心观念炒作的A股，港股商场出资者历来垂青上市公司的连续盈余才能，这让中海地产的估值遭到明显按捺。

中止最近一个生意日收盘，中海地产最新市值为2266亿港元。而早在2017年8月，中海地产市值就初次突破了3000亿港元。

也是在2017年8月，初次以中海地产董事局主席身份露脸的颜开国在公司中报成绩沟通会上暗示，中海地产未来既要规划又要赢利，“在可售资源上、在（土地）贮备上，未来咱们要在有质量的基础上完成较快地成长，这是公司的意图。”

全体来看，自2017年回归以来，颜开国掌舵下的中海地产一改已往保守、慎重的形象，尽力在土地商场脱手，“重回职业前五”的意图也在2022年顺利完成。不过，跟着地产出售经营结算毛利率的连续下滑，中海地产再三堕入到增收不增利的怪圈。未来，若何坚持规划与赢利之间的平衡，仍是中海地产亟待解决的问题。